Посуточную аренду квартир ждут серьезные изменения, а собственников жилья — весьма жесткие правила игры
Чиновники и законодатели хотят провести грань между гостиницами и посуточной арендой квартир, определить правовой статус краткосрочных арендаторов и домовладельцев и их взаимоотношений с соседями по многоквартирному дому. Не забудут и о налогах с хозяев недвижимости, сдаваемой посуточно.
Краткосрочная аренда востребована у семей с детьми, которые приехали туристами в другой город, у командировочных, молодых пар. По данным сервиса «Авито Недвижимость», в марте 2023 года предложение посуточной аренды квартир составило 180,1 тыс., что значительно меньше, чем количество гостиничных номеров в России — 749 тыс. Тем не менее по сравнению с предыдущим годом количество квартир, сдаваемых в аренду на сутки и более, увеличилось на 21%, и, учитывая их более низкую стоимость по сравнению с отелями, этот рост продолжится, считают эксперты.
Так, в Москве для посуточного проживания в марте было арендовано более 14 тыс. квартир при имеющихся в столице чуть более 20 тыс. гостиничных номеров. Выбор туристов понятен и объясняется существенной разницей в ценах: средняя стоимость квартиры в сутки составляет 2,7 тыс. рублей, а номера в гостинице — в среднем 6,9 тыс. рублей. В Санкт-Петербурге 26,3 тыс. гостиничных номеров, а количество квартир, доступных для краткосрочной аренды на «Авито», — 13,7 тыс. Если ночь в гостинице стоит в среднем 4,87 тыс. рублей, то арендовать квартиру на сутки в середине весны можно было за 2 тыс. рублей.
Сейчас краткосрочная сдача квартир внаем занимает промежуточное положение между сдачей квартир для длительного проживания и предоставлением гостиничных услуг, и как здесь соблюсти баланс прав жильцов многоквартирных домов и прав собственников жилых помещений сдавать их внаем, не совсем понятно. Конституционный суд потребовал разобраться с правовой коллизией, но законодатели признаются, что это непростая задача: они уже долгое время не могут точно определиться даже с понятиями «долгосрочная аренда» и «краткосрочная аренда» и уж тем более понять, сколько налогов и как взимать их с арендодателей-посуточников.
По закону любой собственник квартиры вправе сдавать ее в аренду. Хоть на сутки, хоть на пять лет. Главное, не мешать соседям и платить налоги. В налогах, собственно, и заключается, судя по всему, смысл будущего закона.
Сегодня посуточная аренда — это, можно сказать, дикий и совсем непрозрачный рынок. Возникла объективная необходимость определить в конце концов, чем отличается сдача квартиры в многоквартирном доме гостям города на двое суток от гостиничного бизнеса или хостелов, которые, кстати, запретили размещать в жилых домах еще в октябре 2019 года.
По словам гендиректора фонда «Институт экономики города» Александра Пузанова, важно получить возможность контролировать ситуацию, что пока не получается сделать. В результате наемный сектор жилья — хоть долгосрочный, хоть краткосрочный — продолжает жить своей жизнью: мало платится налогов, почти не регистрируются договоры и так далее.
Даже председатель Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов признает, что, хотя многие и видят возможность регулирования отрасли в налоговых инструментах, пока уплата налогов от доходов со сдачи квартир остается на совести самих предпринимателей. Честные как минимум становятся самозанятыми, как максимум — ипэшниками, а нечестные остаются сидеть в тени, и их не очень-то легко вытащить оттуда на свет. «Есть ресурсы, — говорит депутат, — которые помогают сдать квартиры посуточно, и интеграция туда налогового инструментария стала бы хорошим шагом, который позволил бы вывести эту область из серой зоны. Это сделало бы более безопасным пребывание гостей и повысило бы ответственность собственников как перед соседями, так и перед арендаторами».
С одной стороны, коммерческое использование жилого помещения может создавать дополнительную нагрузку на инфраструктуру дома, но с другой — чем отличается арендатор от хозяина с точки зрения потребления коммунальных ресурсов? Тем не менее эксперты не исключают, что скоро будут введены коммерческие тарифы на коммунальные услуги и повышенная налоговая ставка на объект недвижимости, сдаваемой посуточно.
Вопросы, какими будут эти тарифы и каким будет единый механизм поиска теневых арендодателей, ждут ответов от депутатов и Минстроя. Пока же есть ощущение, что все движется к европейской модели посуточной сдачи жилья в аренду вроде платформ Booking и Airbnb. Если в России создадут подобную систему и заставят всех, кто сдает квартиры на короткие сроки, регистрироваться в ней, налоги придется платить, и мы наконец перейдем к цивилизованному рынку аренды жилья.
Елена ХАКИМОВА
