Почему конфликты жителей многоквартирных домов и управляющих компаний (УК) порой перерастают в бои местного значения? В хитросплетениях этих отношений разбирался корреспондент «НВ».
На фоне недавнего заявления одного из руководителей Минстроя РФ, что более 80 процентов россиян удовлетворены состоянием работы в ЖКХ, сводки с «фронтов» свидетельствуют об обратном.
Конфликты происходят практически ежедневно и их адреса постоянно пополняются. В столичном регионе — это проспект Вернадского и ЖК «Ривер Парк» в Нагатинском затоне, районы Кунцево, Алексеевский, подмосковные Химки (ЖК «Левобережный»), Жуковский, Королёв, Балашиха, Реутов, Красногорск… География недовольства качеством работы УК весьма широка по стране — Санкт-Петербург, Казань, Йошкар-Ола, Екатеринбург, Курск, Чебоксары, Волгоград, Красноярск, Хабаровск, далее везде.
Кто в доме хозяин?
Жители ЖК «Северный парк» столичного района Войковский долгие годы исправно платили за коммуналку, да только результатов работы УК не видели. А потому напрашивался естественный ход событий — сменить управляющую компанию! За что и проголосовали на собрании ТСЖ. Но кто же просто так уйдет с насиженного места!? Начались тяжбы в правомерности решения домовладельцев, проверки их подписей в протоколе…
А вот на эксплуатации дома на ул. Карбышева в Красногорске столкнулись уже интересы сразу двух управляющих компаний. Чем не угодила ранее обслуживающая УК «ДЭЗ», жильцы так и не поняли. Только стали приходить им квитанции на оплату услуг ЖКХ от имени другой УК — «Комфорт-М». Когда принялись выяснять причину рокировки, им предъявили «решение»… их же собрания, но — с явно подделанными подписями участников. Возмущению домовладельцев не было предела! А новым «хозяевам дома», что с гуся вода — они уже и замки успели поменять в щитовой, подвальных помещениях. Налицо — рейдерский захват, причем с одобрения местной Жилинспекции.
Почему же такое происходит повсеместно, причем примерно по одному и тому же сценарию?
Будем откровенны, лишь с недавних пор практически все мы стали собственниками своих квартир в многоквартирном доме и вместе с правами собственника на нас легли обязанности по содержанию и ремонту общего имущества. Но не все из нас оказались готовы распоряжаться этим «богатством».
Решайте сами
О некоторых тонкостях с выбором УК рассказала «МН» главный юрисконсульт общеправового отдела юридического департамента АО «Сити-XXI век» Эльза Фогель.
— Если речь идет о новостройке, то до момента, пока собственники не определятся со способом управления жилым фондом, застройщик сам нанимает по договору управляющую компанию для обслуживания дома. В течение шести месяцев жильцы либо через общее собрание привлекают конкретную УК, либо создают ТСЖ. Если этого не происходит, тогда объявляется конкурс по выбору УК, который организует и проводит орган местного самоуправления. Победителем конкурса становится управляющая компания, предложившая наименьшую цену за указанный в извещении о проведении конкурса перечень работ. Как правило, с ней заключается договор на обслуживание жилого фонда сроком на пять лет.
Конечно, за период работы УК все может произойти. В частности, недовольство завышенными тарифами на коммуналку, ненадлежащим содержанием общественных зон и другими недостатками вполне может вылиться в жалобы, переходящее в противостояние.
Замена слабого звена
А ведь собственники могут сменить управляющую компанию как по истечении срока договора с ней, так и досрочно, приняв соответствующее решение на общем собрании собственников жилья. Такое право им дает ст. 44 ЖК РФ.
Чтобы сменить УК, советует руководитель отдела продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова, необходимо выдвинуть свои требования к компании, запросить у нее всю финансовую отчетность, которую УК обязана предоставлять собственникам жилья. В противном случае, можно смело подавать заявление в прокуратуру о бездействии и сокрытии данных УК. Если ответа не последует, а вас что-то не устраивает, то необходимо обратиться в Жилинспекцию.
Скрытие отчетности, продолжает эксперт, может означать нецелевое расходование средств. По этой подозрительной причине собственникам тем более следует делать все оперативно, иначе УК могут признать банкротом, и ваш дом станет долговым объектом, который не захочет брать на баланс ни одна компания.
Если в ходе проверки состояния дел в УК Жилинспекция выявит конкретные нарушения, она направляет соответствующие материалы в суд, на генерального директора УК накладывается запрет на выезд за границу и выписывается штраф. Крупные УК чаще устраняют все неисправности в работе. Если этого не происходит, то можно проводить голосование за смену УК, подытоживает Дымова.
Денежный износ
Борьба за право управлять жилым фондом, не будем лукавить, обоснована желанием распоряжаться финансовыми ресурсами. При сильном председателе ТСЖ, заинтересованных активистах-собственниках нецелевое использование средств, поступающих от оплаты коммунальных услуг, просто невозможно. Ведь каждая копеечка, как говорится, на счету…
Однако известны компании, которые без ведома жильцов могут заключить договора с посторонними лицами на аренду общедомового имущества. С точки зрения закона, эти действия являются нарушением, так как заключать подобные договора и получать прибыль от сделок может исключительно ТСЖ, то есть непосредственно собственники жилых помещений.
И если на общедомовой территории (подвалах, чердаках, технических помещениях) появились посторонние люди или организации, а также на фасаде или крыше установлены посторонние предметы (рекламные щиты, антенны), значит управляющая компания решила заработать деньги на чужом имуществе. А если вдобавок ко всему и правление ТСЖ разводит руками, то легко допустить, что существует некий сговор с вашим руководством. В этом случае незамедлительно надо обращаться в Роспотребнадзор или прокуратуру, ибо такие действия УК являются прямым нарушением статьи 290 Гражданского кодекса: договора со сторонними арендаторами заключаются исключительно с согласия жильцов.
Кроме того, наряду с проблемами предоставления коммунальных услуг и их оплатой, некоторые компании зарабатывают баснословные суммы, используя мошеннические схемы. Скажем, УК собирает плату с жильцов, но до реальных поставщиков услуг деньги не доходят, а распыляются по подставным фирмам. У фирмы-донора формируется огромная задолженность. Злоумышленники в это время создают двойника УК, меняют уставные документы и перезаключают договора с поставщиками на него. Такая схема распространена в связи с пробелами в законодательстве РФ. Дело в том, что санкции за неисполнение обязанностей по перечислению средств поставщикам нет, и управляющие компании, пользуясь этим, воруют миллионы.
Вот и получается, что в случаях с УК спасение утопающих — дело рук самих утопающих. Только бдительность и контроль за их работой собственников жилья может поставить заслон недобросовестным, а порой и криминальным структурам.
Александр МАКСИМОВ
