С 1 июля 2018 года в России запрещается долевое строительство. Станет ли легче будущим новоселам?
Разработать закон о запрете долевого строительства Владимир Путин поручил правительству еще в ноябре прошлого года. Поводом послужила волна банкротств застройщиков, которая буквально накрыла Россию после кризиса 2014 года. В итоге жилье для сотен тысяч обманутых дольщиков приходится достраивать государству.
Поможет ли новый закон решить проблему? Руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко считает, что нет: «Хотели как лучше, а получилось как всегда».
Дело в том, что деньги простых покупателей по новому закону привлекать по-прежнему можно. Только если раньше эти деньги шли застройщику, то теперь деньги за покупку квартиры на стадии строительства покупателю нужно будет нести в специально аккредитованные банки. Там ваши деньги положат на специальный депозит. Застройщик сможет получить эти деньги у банка, но под процент! Сегодня застройщик берет в банке в среднем под 20%, остальные 80% денег приносят дольщики. То есть благодаря новому закону стоимость строительства заметно вырастет в цене.
Что же касается дольщика, то он по-прежнему рискует потерять свои деньги. «Банк как бы выступает гарантом, — комментирует юрист Общества защиты прав потребителей Олег Фролов. — Но, допустим, вы вложили 10 млн на стадии котлована, через несколько лет застройщик обанкротился, банк вам говорит: мы вернем вам деньги, но через два, три, четыре года 10 млн — это уже не те же самые 10 млн».
«Такое финансирование становится дороже для застройщиков, — продолжает Репченко. — Казалось бы, эти лишние расходы застройщики могут переложить на потребителя.
Но в нынешних экономических реалиях это не получится. Богатые люди в кризис не стали беднее, но они уже накупили по пять квартир и детям, и внукам и сами с удовольствием их бы продали, потому что сдавать в аренду невыгодно — доходность сегодня небольшая. Поэтому продавать квартиры застройщикам придется тем, кто действительно нуждается в жилье и у кого зарплата 30–50 тысяч в месяц. Но покупательская способность у этой категории — на нуле.
В результате предложение превышает спрос, цены на жилье снизились с 2014 года на 20% и продолжают падать.
Новый закон, уверен Репченко, только осложнил ситуацию: «Застройщики, пытаясь вывести на рынок как можно больше объектов до вступления в силу новых правил, добились затоваривания рынка».
Дело в том, что если застройщик успел продать в строящемся доме хоть одну квартиру до 1 июля 2018 года, то он может и все остальные продавать по старой схеме. Поэтому застройщики в начале этого года кинулись массово скупать землю под стройку и продавать одну-две квартиры «на стадии котлована».
Строить быстро они и не планируют — это своего рода «золотой запас», рассчитанный у кого на три года, а у кого — и на десять.
Аналитики недвижимости считают, что благодаря новому закону Россия окончательно увязнет в долгостроях.
«Все хотят успеть до часа икс. Потом эти строительные объекты будут стараться попридержать — один дом запустить в этом году, второй — в следующем и так далее. Заявлю 10 домов и буду десять лет их по старым правилам распродавать», — комментирует О. Репченко.
А как же строительные объекты по новым правилам? Как считают аналитики, в ближайшие годы они на рынке вовсе не появятся.
И что же теперь делать покупателю? С одной стороны, ситуация для покупки жилья вроде бы наиболее благоприятная. «Цены снизились. Возможность выбора, ассортимент», — продолжает Репченко.
С другой стороны — именно сейчас существует большой риск напороться на дом-задел, дом — «золотой запас», сдавать который в ближайшие годы даже и не планируется. Хотя по договорам дом будет готов уже через год.
«Сегодня компенсация за задержку сдачи квартиры, которую дольщикам удается отсудить в суде, составляет от 200 тыс. рублей и выше, — объясняет юрист Олег Фролов. — После вступления в силу нового закона получить такую компенсацию будет уже невозможно».
Аделаида СИГИДА
