В связи с проведением в России крупных событий международного масштаба и реализацией значительных инфраструктурных проектов на включенных в планы строительства территориях особенно актуальным становится вопрос принудительного изъятия земельных участков. Что необходимо иметь в виду собственникам, чтобы избежать нарушения прав? Отвечаем на этот вопрос вместе с адвокатами Московской коллегии адвокатов «Аронов и партнеры».
Всех, кто столкнулся с проблемой изъятия земли для государственных и муниципальных нужд, волнует вопрос, как добиться максимального возмещения и наиболее разумно поступить в такой ситуации?
Российское законодательство регламентирует процедуру изъятия как один из видов прекращения права собственности на недвижимость. Данная процедура регулируется такими законами как:
— Гражданский Кодекс РФ
— Земельный Кодекс РФ
— ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»
— ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»
— Федеральный закон от 05.04.2013 N 43-ФЗ «Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту Российской Федерации — городу федерального значения Москве территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»
— Обзор судебной практики по гражданским делам связанным с изъятием для государственных и муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утвержденного Президиумом ВС РФ декабря 2015 года
— Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»
— Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 11 февраля 2019 г. N 9-П
Разберем данную процедуру по порядку:
I. Уполномоченным исполнительным органом принимается решение об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Такими органами являются – исполнительный орган власти или исполнительный орган власти субъекта. Также Правительством установлен перечень организаций от 06.05.2015 № 442, которые могут обратиться в уполномоченные органы исполнительной власти или органы местного самоуправления с ходатайством об изъятии (56.4 ЗК РФ):
— субъекты естественных монополий
— организации, которые уполномочены в соответствии с нормативными актами, договорами, соглашениями или имеют разрешения на деятельность, для обеспечения которой изымают участок
— недропользователи
— организации, заключившие договоры о комплексном развитии территории.
Основания для изъятия из частной собственности недвижимого имущества строго определяются законом (ст. 49 ЗК РФ):
1) выполнение международных договоров Российской Федерации;
2) строительство, реконструкция объектов федерального, регионального или местного значения при отсутствии других возможных вариантов:
— объекты энергетических систем (линии электропередачи, трансформаторные и иные подстанции, распределительные пункты и иное предназначенное для обеспечения электрических связей и осуществления передачи электрической энергии оборудование и др.);
— объекты использования атомной энергии (ядерные установки, радиационные источники, пункты хранения, тепловыделяющая сборка ядерного реактора, облученные тепловыделяющие сборки ядерного реактора, ядерные материалы, радиоактивные вещества, радиоактивные отходы и др.);
— объекты обороны и безопасности государства (территории воинских частей, пунктов пропуска через государственную границу и т.д.);
объекты транспорта и связи, объекты инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования (железнодорожные пути и др.);
— объекты, обеспечивающие космическую деятельность (космодромы, пункты управления, средства космической связи);
линейные объекты, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий (линии электропередачи);
— объекты систем электро-, газо-, теплоснабжения, объекты централизованных систем горячего, холодного водоснабжения и водоотведения;
автомобильные дороги;
3) иные основания, предусмотренные федеральными законами. Например, в целях комплексного развития территории (ст. 56.12 ЗК РФ).
В целях строительства и реконструкции объектов федерального, регионального и местного значения изъятие допускается, если указанные объекты предусмотрены:
— Утвержденными документами территориального планирования (за исключением объектов, которые в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности не подлежат отображению в данных документах);
— Утвержденными проектами планировки территории.
Принятие решения об изъятии земельных участков из частной собственности не в целях реконструкции/строительства объектов федерального значения, должно быть обосновано (в специальном случае):
— решением о создании или расширении особо охраняемой природной территории;
— международным договором Российской Федерации;
— лицензией на пользование недрами;
— решением о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.
В решении должны быть указаны все земельные участки и сооружения на них, подлежащие изъятию, схемы расположения земельных участков если они подлежат образованию и отсутствует проект межевания территории.
В течение 10 дней со дня принятия такого решения соответствующее письмо с уведомлением и соглашением об изъятии направляются собственнику по адресу, указанному в ЕГРН а также, если в связи с изъятием земельных участков изъятию подлежат расположенные на них здания, сооружения, находящиеся в них помещения, копия решения об изъятии направляется также по месту нахождения таких зданий, сооружений, помещений. Если сведения отсутствуют то копия не будет направляться и данное бездействие не будет считаться нарушением закона.
На что обратить внимание правообладателям на данном этапе:
1) Решение и проект соглашения обязательно должны содержать все приведенные выше обоснования и ссылки на соответствующие документы (проект планировки территории, решение государственного органа и т.д.).
2) В течение 10 дней со дня принятия решение об изъятии обязательно должно быть размещено в сети Интернет на официальном сайте соответствующего органа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», опубликовано (за исключением приложений к нему) в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов уставом поселения, городского округа по месту нахождения земельных участков, подлежащих изъятию. (ст. 56.6 ЗК)
3) Решение об изъятии действует в течение 3 лет со дня его принятия и действует в течение 6 лет со дня утверждения проекта планировки.
4) Решение об изъятии может быть обжаловано в суд в течение трех месяцев со дня уведомления собственника о принятом решении об изъятии. (56.6 п. 14)
5) Решение об изъятии не может быть принято если:
— земельные участки являются выморочным имуществом и на них отсутствуют объекты недвижимого имущества, являющиеся частной собственностью или находящиеся в пользовании третьих лиц;
— земельные участки находятся в государственной или муниципальной собственности, не обременены правами третьих лиц и на них отсутствуют объекты недвижимого имущества, являющиеся частной собственностью или находящиеся в пользовании третьих лиц;
— земельные участки находятся в государственной или муниципальной собственности, не обременены правами третьих лиц и на них расположены объекты недвижимого имущества, которые являются выморочным или бесхозяйным имуществом. (п. 7 ст. 56.6 ЗК РФ)
II. Подготовка соглашения об изъятии
Данный этап по сути является частью предыдущего, так как соглашение об изъятии обычно направляется собственнику уже вместе с уведомлением, оценка имущества производится государственным органом не позднее чем за 60 дней до направления соглашения об изъятии.
Итак, соглашение содержит в себе сроки, размер выкупной цены и все прочие условия изъятия.
Орган принявший решение об изъятии должен сначала провести определенные подготовительные действия перед заключением соглашения с правообладателем (ст. 56.7 ЗК РФ). Это проведение кадастровых работ в целях образования земельных участков, подлежащих изъятию, и оценка участков и расположенных на них объектов недвижимого имущества. Правообладатели обязаны обеспечить доступ к участкам для выполнения кадастровых работ и определения рыночной стоимости недвижимости (п. 5 ст. 56.7 ЗК РФ).Государственный орган/организация выступают заказчиком работ по оценке имущества и кадастровых работ. Оценка производится на основе ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ». В размер возмещения включаются:
— Рыночная стоимость земельных участков
— Рыночная стоимость иных прав на земельные участки, подлежащих прекращению
— Убытки, причиненные изъятием земельных участков
— Убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на договорах
— Упущенная выгода
— Рыночная стоимость объектов недвижимости, расположенных на данных участках и принадлежащих правообладателям данных участков (если таковые имеются), рыночная стоимость иных прав на эти объекты недвижимого имущества.
В целях определения размера возмещения рыночная стоимость земельного участка, право частной собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость подлежащих прекращению иных прав на земельный участок определяется исходя из разрешенного использования земельного участка на день, предшествующий дню принятия решения об изъятии земельного участка.
Отдельные случаи:
• Если изымаемый участок подлежит образованию, то рыночная стоимость будет определяться как разница между рыночной стоимостью исходного участка и рыночной стоимостью участка сохраняющегося у правообладателя.
• Если изымаемый участок находится в государственной или муниципальной собственности, то учитываются следующие особенности:
1) в случае прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, предоставленным юридическому лицу, рыночная стоимость данного права определяется как рыночная стоимость права аренды земельного участка на установленный законом максимальный срок, а в случае отсутствия установленного максимального срока — на сорок девять лет;
2) в случае прекращения права постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного (наследуемого) владения земельным участком, предоставленным гражданину или имеющей право на бесплатное предоставление в собственность изымаемого земельного участка организации, рыночная стоимость данного права определяется как рыночная стоимость земельного участка;
3) в случае досрочного прекращения договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком рыночная стоимость данного права определяется как рыночная стоимость права аренды земельного участка до истечения срока действия указанных договоров.
• Если изымаемый участок принадлежит нескольким лицам на праве общей собственности, то размер возмещения будет пропорционален их долям. (п. 9 ст. 56.8 ЗК)
• При согласии правообладателя в соглашении об изъятии недвижимости может быть предусмотрено предоставление земельных участков и (или) иных объектов недвижимого имущества взамен изымаемых земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества. Если имущество изымается организацией, то данное положение в соглашении будет являться обязанностью организации, подавшей ходатайство об изъятии, на основании которого принято решение об изъятии.
На что следует обратить внимание правообладателям на данном этапе:
1) Требования к содержанию соглашения четко определены в законе (п. 1 ст. 56.9). В случае нарушения, такое соглашение может быть обжаловано или не принято к рассмотрению судом в случае спора об изъятии.
2) В случае, если в результате изъятия земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества у правообладателей изымаемой недвижимости возникают убытки в связи с невозможностью исполнения ими обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, правообладатели изымаемой недвижимости обязаны представить лицу, выполняющему работы по оценке изымаемых земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества или оценке прекращаемых прав и размера убытков, причиняемых таким изъятием, документы, подтверждающие возникновение у правообладателей изымаемой недвижимости убытков в связи с невозможностью исполнения указанных обязательств.
3) При определении размера возмещения не подлежат учету:
— объекты недвижимого имущества, расположенные на изымаемом земельном участке, и неотделимые улучшения данных объектов (в том числе в результате реконструкции), произведенные вопреки его разрешенному использованию, а также вопреки условиям договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или договора безвозмездного пользования таким земельным участком;
— неотделимые улучшения земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества, произведенные после уведомления об изъятии, за исключением неотделимых улучшений, произведенных в целях обеспечения безопасности такого недвижимого имущества в процессе его использования, предотвращения пожаров, аварий, стихийных бедствий, иных обстоятельств, носящих чрезвычайный характер, либо в целях устранения их последствий, а также в результате реконструкции на основании выданного до указанного уведомления разрешения на строительство;
— объекты недвижимого имущества, строительство которых осуществлено после уведомления об изъятии земельного участка, за исключением случаев, если это строительство осуществлялось на основании ранее выданного разрешения на строительство;
— объекты недвижимого имущества, для строительства которых не требуется выдача разрешения на строительство и строительство которых начато после уведомления об изъятии;
— сделки, заключенные правообладателем изымаемой недвижимости после его уведомления о принятом решении об изъятии, если данные сделки влекут за собой увеличение размера убытков, подлежащих включению в размер возмещения за изымаемый земельный участок.
4) Список документов которые должны прилагаться вместе с соглашением для направления правообладателю четко регламентирован п. 4 ст. 56.10
5) Правообладатель, отказавшийся принять проект соглашения все равно считается надлежащим образом получившим проект соглашения.
6) Если в течение 90 дней проект соглашения так и не будет подписан, то орган или организация направившие такое соглашение вправе обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка (и расположенных на нем объектов недвижимости если таковые имеются).
III. Этап переговоров
Чаще всего собственники, арендаторы (и проч.) не согласны с выкупной ценой. В таком случае правообладатель вправе ответить отказом на письмо с уведомлением и проектом соглашения и вправе внести свои предложения в проект соглашения обосновав их соответствующими документами (п. 9 ст. 56.10).
IV. Если правообладателю и органу, принявшем решение об изъятии, удается согласовать условия выкупа и заключить соглашение, то происходит регистрация прекращения прав и на изымаемый земельный участок (и объекты на нем если имеются) и перехода прав (РФ, организации, муниципальному образованию и т.д.).
если правообладатель не согласен с выкупной ценой и достигнуть соглашения не удается, то он вправе обратиться в суд.
В суде будет назначена новая экспертиза (независимо от тех, которые проводились сторонами).
В большинстве случаев экспертизой используется метод сравнения объектов-аналогов при оценке имущества. Крупным делом по этому вопросу было №А41-89689/16 Арбитражного суда Московской области. Первая инстанция оценила имущество в 125 миллионов рублей, иск о принудительном изъятии же подавался на 25 миллионов рублей. В трех инстанциях суды согласились с решением суда первой инстанции и выкупной суммой, однако ВС отправил дело на новое рассмотрение в первую инстанцию, указав на ошибки допущенные экспертами с применением сравнительного подхода с методом сравнения продаж.
В данном вопросе правообладателям стоит обратить внимание на то, чтобы:
— При оценке земельных участков правильно определялись вид разрешенного пользования. В обзоре судебной практики ВС №8 утв. Президиумом ВС 24.12.2014 указано, что при определении рыночной стоимости изымаемого участка необходимо руководствоваться тем видом разрешенного использования, который был установлен до начала процедуры изъятия.
— При сравнительном методе подбирались объекты-аналоги действительно со схожими ценообразующими факторами (сегмент рынка, местоположение, площадь и тд)
— Оценщики могут не учитывать фактические цели использования участка, а руководствоваться лишь теми, которые указаны в правоустанавливающих документах. Верховный Суд указывает, что при определении размера возмещения необходимо учитывать фактическое использование, а не только информацию из ЕГРН о виде разрешенного использования.
— Чтобы включить в состав выкупной суммы все убытки, понесенные в связи с изъятием (в том числе и упущенную выгоду), нужно доказать ведение предпринимательской деятельности (регистрация в качестве ИП, договоры с третьими лицами) на данном участке (объектах недвижимого имущества), размер доходов, которые бы правообладатель получил и размер расходов, которые бы понес, если бы участок и объекты недвижимости не изымались.
Например у собственника изымают объект недвижимости (постройку) и прекращают право аренды на земельный участок. В таком случае он должен указать документы подтверждающие его собственность на постройку, договор аренды земельного участка, если он осуществляет предпринимательскую деятельность – документ, подтверждающий его регистрацию в качестве ИП. Если например он сдает постройку в аренду, то договоры аренды, платежные квитанции.
— Стоит также отметить что в случае, если изъятие земельного участка делает невозможным исполнение правообладателем изымаемой недвижимости обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, то прежний правообладатель изымаемой недвижимости вправе расторгнуть в одностороннем порядке заключенные им договоры при условии, что их исполнение станет невозможным в связи с изъятием указанной недвижимости.
— Правообладателю придется самостоятельно осуществлять расчет с лицами, договоры с которыми прекращены на основании заключенного соглашения об изъятии недвижимости либо вступившего в законную силу решения суда.
***
Желаем соблюдения ваших законных прав и интересов!
Ответы на другие актуальные правовые вопросы — в следующей рубрике «Правовая среда».
