Радоваться или огорчаться, если приобретенная по договору квартира неожиданно увеличилась в размерах? А если наоборот.
«Купила квартиру площадью 43 квадратных метра, а когда стала оформлять ее в собственность, выяснилось, что в ней не хватает трех «квадратов», — посетовала позвонившая на днях коллега. В тот же момент я вспомнил о личном опыте, когда недосчитался в полностью проплаченной новостройке 4 квадратных метров…
«Как такое может быть?» — удивится иной читатель. Увы, на рынке первичной недвижимости подобные ситуации становятся чуть ли не нормой. Связано это с тем, что в отличие от вторичного рынка клиент приобретает в новостройке не готовую квартиру, а некую мечту, нарисованную в проектной документации, и чем раньше состоялась сделка, тем реальнее вероятность того, что финальный продукт будет отличаться от прописанного в проекте.
Плюс-минус допускается
Изменение площади — как в большую, так и в меньшую сторону — может произойти и происходит по завершении строительства. Как правило, это издержки строительного процесса, а не желание застройщика обмануть.
Конечно, подобные несоответствия не должны носить масштабного характера, хотя существуют примеры, когда уже на этапе активной реализации застройщик приступал к перепроектированию и, как следствие, был вынужден менять документацию, параметры и характеристики квартир.
Бывает так, что проект приобретается у другого застройщика и впоследствии дорабатывается. Допустим, места общего пользования неоправданно большие и часть из них просто не нужна, но если «прирезать» данную площадь к квартире, то получается очень удобная кладовая и т.п.
Нередко это связано с нестыковками в проектной документации, особенно в документах по архитектурно-строительным решениям и инженерно-техническому обеспечению. Нельзя исключать и случаи корректировки проектов в процессе строительства, которые не всегда зависят от застройщика: их может внести, например, местная администрация уже в ходе строительства жилого комплекса на вверенной ей территории при реконструкции дорог, ремонтных работах и т. д. Соответственно необходимость пересмотра площади и стоимости квартиры вызвана отнюдь не желанием выманить больше денег со стороны продавца, ведь внакладе может остаться как раз он, а не покупатель.
«В принципе изменение площади квартиры в ходе строительства связано с особенностями технологии строительства, — комментирует Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой». — В домах, построенных по панельной технологии, разница чаще всего не превышает 1 квадратного метра, поскольку возводятся они из одинаковых по размеру готовых блоков, это серийный типовой продукт. В то же время монолитные и монолитно-кирпичные дома строятся по индивидуальным проектам, планировки в них либо свободные, либо каждый раз разные. Соответственно учесть предыдущие ошибочные результаты замеров невозможно, в результате разница в метраже в них обычно больше».
Причина моего «недобора» площади в другом. Когда девелопер заключает договор долевого участия (ДДУ) с покупателем и проектом предусматривается возведение жилых помещений с балконами, то подобные помещения, согласно действующему законодательству, считаются летними и на них распространяются понижающие коэффициенты (0,5 — лоджия, 0,3 — балкон).
Так вот некоторые застройщики учитывают эти понижающие коэффициенты, а некоторые — игнорируют. Иными словами, если в квартире имеется лоджия или балкон, площадь квартиры может оказаться меньше или больше проектной в зависимости от совести застройщика. Мой застройщик, мягко говоря, умело этот фактор скрыл: и балкон, и лоджия мне засчитались по полной, без понижающих коэффициентов.
Кто кому платит?
«ДДУ обязан содержать в себе пункт об увеличении или сокращении площади квартиры после финальных обмеров БТИ, — подтверждает Кристина Томилина, руководитель отдела продаж городской недвижимости IntermarkSavills. — При подписании договора покупатель должен быть осведомлен о возможном изменении площади и согласен с тем фактом, что ему могут как вернуть деньги, если площадь уменьшится, так и попросить доплатить разницу при появлении новых квадратных метров. Доплата рассчитывается из цены 1 квадратного метра, которая фиксируется в ДДУ на момент заключения договора. В некоторой степени это скрашивает ситуацию, так как рыночная цена дополнительных «квадратов» на момент их оплаты будет явно больше, чем та сумма, которую необходимо внести покупателю по ДДУ».
Застройщик в случае уменьшения реальной площади квартиры обязуется оплатить покупателю «отсутствующие» квадратные метры. Все взаиморасчеты в таком случае производятся, исходя из цены квадратного метра на момент приобретения квартиры.
«Как правило, площадь жилья крайне редко уменьшается, а скорее увеличивается, но не более чем на 3 квадратных метра. Однако это может вылиться в серьезную сумму. Например, если в условном столичном проекте стоимость «квадрата» составляет 150 тысяч рублей, то размер доплаты за 3 «квадрата» увеличения площади квартиры будет 450 тысяч рублей. От этого не застрахован ни один проект, это неизбежный технологический нюанс, предусмотренный законодательством, поэтому мы всегда советуем нашим клиентам предусматривать в своем бюджете подобные возможные расходы», — предупреждает эксперт.
Доплату лучше попросить, чем требовать
«Пункт о необходимости заплатить за дополнительные квадратные метры в случае несоответствия реальной и проектной площади квартиры прописывается обычно во всех видах договоров — долевого участия, паенакопления (для членов ЖСК) и в предварительных договорах купли-продажи, — уточняет Ирина Доброхотова. — Если же подобный пункт в договоре прописан не был, то застройщик потребовать доплату не вправе — он может только предложить или попросить. Но сути это не меняет. Поскольку покупатель это предложение, как правило, не принимает, застройщик может обратиться в суд с иском о возврате неосновательного обогащения. Ведь за эти лишние квадратные метры покупатель не платил, так на каком основании он должен их получить?»
Впрочем, большинство случаев разночтений решаются мирным путем. Так и произошло с «излишками» жилплощади у моей коллеги: по сути, ей застройщик их просто подарил. Приятный бонус новоселу, что и говорить! Мои же недополученные «квадраты», увы, так и растворились в пространстве…
Максим КИРИЛЛОВ