Черную аренду жилья снова пытаются легализовать
Очередное предложение поступило недавно от Минстроя, однако не очень понятно, какими именно способами он намерен повысить прозрачность арендного рынка недвижимости.
По приблизительным оценкам, в России сдается больше 5 млн квартир, но только 5% собственников жилья заключают официальные договоры с жильцами. Еще меньший процент арендодателей доносит заполненные бумаги в налоговую. Только в Москве, прикинули эксперты рынка, сдается примерно 400 тыс. квартир, и если бы их владельцы были законопослушными, то ежегодно перечисляли бы в бюджет города около 10 млрд рублей при так называемой самозанятой ставке 4%. Но в казну капает не более 2 млрд рублей. Крохи! И это, конечно, не может не беспокоить государство, поэтому понятно его страстное желание заставить арендодателей платить налоги, тем более что в масштабах страны с них можно собрать порядка 200 млрд рублей.
Главный вопрос: как собрать, если никто не хочет светиться перед налоговиками и по-тихому кладет деньги к себе в карман, не делясь с государством? Уж и так и этак пытаются заставить хозяев «лишних» квартир платить проценты с доходов, а они все никак не легализуются. Проконтролировать собственников сегодня нет никакой возможности, высветить их можно исключительно по заявлению соседей или через управляющую компанию.
Для упертых теневиков Минстрой предлагает создать специальную платформу, позволяющую в один клик оформить договор аренды, застраховать жилье и заплатить налог со сделки. Все это отлично укладывается в русло цифровизации экономики, но не очень-то умещается ни в головах экспертов, которые не понимают, как будет работать система, ни в мозгах арендодателей, которые по старой российской традиции намерены и дальше всячески избегать любого общения с налоговиками.
В ведомстве до конца не определились, по какому принципу в конечном итоге будет работать будущая платформа, но зато обмолвились, что речь идет о реестре наймодателей, которых соберут в единую информационную систему учета договоров найма жилья. Эту площадку объединят с Федеральной налоговой службой для упрощения процедуры начисления и сбора налогов. Уже одно это указывает, что основная цель реестра будет не столько в декларируемой защите прав арендатора, сколько в банальном собирании денег.
Напомним: введенный с 2020 года режим налога для самозанятых распространяется и на владельцев квартир, сдающих их в аренду. Для них также действуют налоговые послабления: вместо прежних 13% сейчас арендодатель может платить 4% с дохода (6% — если квартира сдается юрлицу), но практика показывает, что даже такие мизерные проценты не убеждают граждан выходить из серой зоны. «Зачем платить даже немного, если можно не платить вообще?» — такова логика у большинства.
Именно поэтому мотивировать арендодателей собираются не только пряником, но и кнутом. Говорят, реестр будет обязывать граждан вносить в него информацию о заключенных договорах. Но тут снова вопрос: с помощью каких механизмов людей заставят это делать? Внесут в Гражданский кодекс поправки об административной ответственности и штрафах за избегание выплаты налогов за сдаваемое жилье? Это возможно. А как вычислить уклонистов, чтобы потом их наказать? В конце концов, можно ведь вообще не регистрироваться в реестре, тогда и информацию о заключенных договорах вносить не придется.
Одним из механизмов контроля может стать запрет на подачу объявления о сдаче жилья внаем до тех пор, пока в реестр не будут поданы документы о праве собственности на квартиру. При таком раскладе отследить действия с недвижимостью будет проще простого. Но! Никто же не отменял сдачи жилья в обход специализированных сайтов.
Несмотря на многочисленные неизвестные, в Минстрое все же уверены, что им удастся создать систему, с помощью которой нарушения на арендном рынке будут выявляться автоматически, риски привлечения к ответственности будут высоки, штрафы — существенны, а наказание — неотвратимо в виде штрафа или налоговых доначислений. Все это возможно лишь в одном случае: если идеи Минстроя будут на практике так же хорошо реализованы, как и на словах.
Ведомство обещало до конца этого года внести в Госдуму законопроект о создании условий для формирования рынка частного наемного жилья в стране, а девелоперы уже сегодня не сомневаются, что закручивание гаек неизбежно приведет к подорожанию съемных «квадратов», так как свои потери хозяева квартир переложат на плечи арендаторов.
Елена ХАКИМОВА